厦门民营资本试水停车场产业化

        随着收费标准得到厦门市物价局的批复，江头公园市政智能停车楼即将正式启用。这种利用社会力量开发公共停车场的创新模式，不只在福建，甚至在全国范围内，都成为解决停车场开发难题的“破冰之旅”。

　　位于江头公园边上的这座市政智能停车楼，让民营资本首度介入停车场产业，这种模式是否可以大规模复制，还有待政策的进一步推动。

　　收费标准引争议

　　民资介入的停车楼将启用

　　近日，厦门江头公园市政智能停车楼的收费标准得到厦门市物价局的正式批复，由于白天8元/小时、晚上6元/小时不设上限的收费标准，这幢智能停车楼虽然还没开张，但已饱受争议。

　　江头公园的这座停车楼共10层240个车位，占地1000多平方米，如果只是平面停放，同样的车位数量需要大约1.2万平方米的场地面积才能容纳。在厦门的公共停车场中，江头公园的这座停车场收费并非最高的，莲花路口磐基中心酒店停车场的收费标准是10元/小时，在鹭江道一带的高端写字楼中，还可以举证出数处收费标准超过10元/小时的停车场。

　　江头公园停车场的被动，在于所属地带处于居民生活区。物价局核定的1000元/月的收费标准，让周边居民难以承受，与厦门市区多数公共停车场5元/小时的收费标准相比，这样的收费标准也显得“鹤立鸡群”。

　　但江头公园这座停车场收费标准的制订，有一个与众不同的背景：这是首个由民营资本介入的公共停车场，不只在厦门、福建，甚至在全国范围内都具有破冰意义。

　　记者了解到，江头公园市政智能停车楼的开发主体为厦门福斯特停车管理有限公司。福斯特由三方出资组成，即厦门金地停车场建设管理有限公司、深圳市中科利亨车库设备有限公司和厦门市政空间资源投资有限公司，前两者为民营企业，市政空间是国企厦门市市政建设开发总公司的全资子公司，是福斯特的控股股东。

　　三方的出资方式也不尽相同，中科利亨以车库设备折价入股；金地停车场建设是一家有着14年历史的停车场专业管理公司，目前在国内数十个一线城市都有产业布局，经营着从停车场管理、规划设计到投资开发的完整产业链，在福斯特资本组成结构中，金地停车场建设充当着管理者和实际投资者的角色；而市政空间则提供资源，即停车场规划用地和代表政府的支持力度。

　　夏寒秋是中科利亨的董事、常务副总经理，也是福斯特的总经理。对于近阶段所受到的争议，夏寒秋表示，按照市场经济规则，福斯特可以自主定价，不过，参考周边居民最近的反馈意见，会先按5元/小时的标准收取。

　　民资如何介入

　　多方资本组建开发公司

　　几天下来，江头公园市政智能停车楼收费争议因为福斯特公司方面的“打折收费”表态已渐告平息，不过，因为首度引入民营资本参与投资建设市政停车场，江头公园的这座停车楼正吸引着来自国内兄弟城市的取经者。

　　夏寒秋透露，目前已经接待了来自西安和郑州等地多拨考察人员，郑州参照厦门模式，也引入了中科利亨作为出资方。

　　中科利亨2007年进入厦门，但在此次入伙福斯特之前，主要经营模式为直接向采购商销售设备。但夏寒秋坦言，几年来，中科利亨每次参与投标都铩羽而归，至今没出过任何战果。在江头停车楼方案中，共有三方设备提供商参与竞标，中科利亨因为设备的“不一样”和后续服务方案而中标。以同样的方式，中科利亨拿下了郑州项目。

　　作为专业的停车场专业管理团队，金地停车场公司负责人表示，介入厦门参与开发则属于“机缘巧合”。

　　厦门市市政建设开发总公司不愿接受采访，但知情人士透露，厦门停车场建设将实行“民间”、“国企”、“财政”三条腿同时走路，鼓励社会力量和民间资本参与市政停车场建设。厦门已规划的24幅停车场地块中，部分市政停车场还将继续引入民营资本。

　　不久前在厦门召开的“全省停车场规划建设管理现场会”上，厦门市建设与管理局的一位处长也重申了厦门官方在建设市政停车场上的大致方向：“目前的停车场建设，一个渠道是财政的投资，另外一个是国企的筹资。将来设想是通过采取一系列的措施，能够吸引民间的资本进来投资建设停车场，这才能够更快地解决停车难的问题。”

　　这位处长同时透露，厦门将推出一些社会公共停车项目，面向社会招拍挂，以土地采用出让方式，由竞得人筹集资金建设、运营和管理。同时，下大力气盘活各类停车空间，探索错时停车，让单位、社区和个人的停车位资源最大限度发挥作用。

　　对于厦门来说，一直到今年临街停车位管理权下放到区街为止，在停车场管理上依然欠缺经验。厦门咪表公司的倒闭，从另一个角度说明，厦门急需引入专业规划和管理团队，解决日益严峻的“车多位少”的停车难题。

　　金地停车场公司是国内最早从事停车场专业运营管理的企业，其专业优势得到了厦门政府的青睐。据悉，在厦门，目前除了投资开发江头公园停车场外，仙岳路高架桥下的停车场也由金地停车场公司管理。

　　投资大回报慢

　　民营停车场遇冷

　　实际上，民营资本介入市政停车场开发，看似占有资源风光无限的背后，更像是一块难以下咽的“鸡肋”。

　　“国内很多城市都出台了鼓励民营资本参与建设市政停车场方案，但还没有一个城市像厦门有这么实质性的推动并落地。”曾参与国内多座城市竞标的夏寒秋和金地停车场公司的负责人对此都深有同感，而民营资本难以介入市政停车场的原因，除了地方政策没有进一步细化，不具备可操作性外，市政停车场“投资大、回报慢”才是真正的障碍。

　　据夏寒秋称，普通停车场每个车位的造价约2万元，江头公园停车楼按高标准建设，造价约12万－13万元之间，整个项目造价约3500万元。“这种规模只能算中等，大的停车楼造价上亿甚至几个亿都很正常。”

　　“如果参照8元的收费标准，回收周期会短一些，如果参照5元的收费标准，收回成本大概需要50年左右。”夏寒秋用明细账解释了投资商不愿介入停车场建设的原因，“以每个车位5元/小时的收费标准，按照70%的出租率，一天的收入约50元，一年下来全部收入也就在320万元左右；按8元收费，出租率达到90%，一年的收入约有490万元。运营江头公园停车场的费用包括水电、资金成本、维护成本、人工成本、土地使用费等，一年的费用需约480万元，这意味着，如果以5元标准收取，出资方经营这个停车场，每年都得往里贴钱。”

　　而江头公园停车场的土地使用年限正好是50年。

　　“我们需要政策进一步支持。”金地停车场公司负责人并不否认面临的困难，他说，比如停车楼外墙允许做广告，临街一侧允许开发店面、配套洗车场等，同时，停车楼启用后，进一步规范周边的停车等等。如果政府有诸如此类进一步的政策支持，回收周期可以缩短到10－15年左右，而鼓励商业化还可以把停车费让利给使用者，避免只有通过提高租金这条渠道才能回收投资成本。

　　投资商的建议在专家中也有共鸣。厦门市规划学会教授级高级规划师林荫新认为，可以考虑通过将公共停车场部分商业化来吸引民间资本参与建设。停车楼作为公益事业，不应该一下子把成本全部转移到使用者身上。林荫新建议，为缓解公共停车楼的建设成本，鼓励民间资本、社会力量介入类似的停车楼建设，政府可允许其拿出一小部分区域用作商业用途，如店面出租等。“当然，比例要适度，其他的楼层依旧做停车楼。”林荫新表示，这一比例要经过严格界定，严格避免借建停车楼搞商业开发这类现象发生。

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